Scripties 2011

Een frisse duurzame school: haalbare kaart?

Maartje Fleur van Gerwen

Real Estate & Housing, TU Delft

Oktober 2011

Inhoud: Op welke manier kan een bestaand schoolgebouw duurzaam en gezond worden gerenoveerd, zodat dit financieel haalbaar is voor zowel het schoolbestuur als de gemeente?

Conclusie: Aan de hand van praktijkonderzoek heeft Maartje Fleur vier pakketten ontwikkeld. Geconcludeerd wordt dat altijd één van de vier pakketten gekozen kan worden dat leidt tot een financieel haalbare situatie van een gezond en/of duurzaam schoolgebouw voor het schoolbestuur.

 

Passend onderwijs, passende huisvesting

Saskia Knoop

Opleiding Brede School Coördinator, Marnix Academie Utrecht

Oktober 2011

Inhoud: De vraagstelling die centraal staat in dit onderzoek is 'Wat is passende huisvesting voor het Brede Schoolconcept?' De doelstelling is het verkrijgen van inzicht in passende huisvesting voor het Brede Schoolconcept door het vergelijken van integrale centrale huisvesting versus gefragmenteerde (al dan niet decentrale) huisvesting.

Conclusie: Integrale centrale huisvesting werkt stimulerend voor het Brede Schoolconcept, maar is niet noodzakelijk voor het laten slagen van het Brede Schoolconcept. De huisvesting moet aan enkele randvoorwaarden voldoen wil de huisvesting het Brede Schoolconcept ondersteunen:

• De huisvesting sluit aan bij en ondersteunt de visie van de samenwerkende partners.
• De huisvesting inspireert (tot samenwerking).
• De huisvesting stimuleert ontmoeting en overleg.
• De huisvesting is flexibel.
• De huisvesting kent enige mate van "ruimtegebrek".
• De huisvesting kent goede afspraken over beheer en onderhoud.
• De huisvesting en de buitenruimte zijn benaderd als één geheel.

Het besluitvormingsproces over gemeentelijk vastgoed

Timo van den Noort

Real Estate & Housing, TU  Delft

April 2011

Inhoud: De vraag die in dit onderzoek centraal staat is: Hoe verloopt het besluitvormingsproces binnen het ambtelijk en bestuurlijk apparaat in de
initiatieffase van een huisvestingsvraag voor beleidsondersteunend vastgoed?

Conclusie: Het bestuurlijk en ambtelijk apparaat kan het besluitvormingsproces benaderen aan de hand van respectievelijk de politieke rationaliteit en wetenschappelijke rationaliteit. Bij benadering vanuit de politieke rationaliteit zal men streven naar de haalbare oplossing en bij een wetenschappelijke rationaliteit naar de beste oplossing. De verschillende benaderingen tijdens het besluitvormingsproces creëren hierdoor vier mogelijkheden:

1. Een gewenste oplossing: zowel de haalbare als de beste oplossing volgens respectievelijk het bestuurlijk en ambtelijk apparaat;
2. Een politieke oplossing: de haalbare oplossing volgens het bestuurlijk apparaat, maar niet de beste oplossing volgens het ambtelijk apparaat;
3. Een ambtelijke oplossing: de beste oplossing volgens het ambtelijk apparaat, maar niet de haalbare oplossing volgens het bestuurlijk apparaat;
4. Een onwenselijke oplossing: zowel niet de haalbare als de beste oplossing volgens respectievelijk het bestuurlijk en ambtelijk apparaat.

Publiek sturen op waarde

Ariënne Mak

Real Estate, Housing and Urbanism, TU Delft

April 2011

Inhoud: In dit onderzoek staat de vraag centraal: Hoe kan de gemeente Rotterdam sturen op waardecreatie in stadswijken door middel van fysieke investeringen?

Conclusie: Er is vanzelfsprekend geen recept voor waardecreatie, wel kunnen er succesfactoren worden benoemd:

• Vergroten van de groep mensen met inkomen uit werk (duurdere woningen trekken mensen met hogere inkomens, mensen met hogere inkomens trekken andere mensen met hogere inkomens, verevening kan plaats vinden in de wijk tussen goedkopere en duurdere woningen, mensen kunnen een wooncarriere maken binnen de wijk).
• Sturen op imagoverbetering en op een gewilde wijk (hierdoor wordt een klimaat gestimuleerd die voor private partijen een perspectief op waardestijging biedt)
• Sturen op herstel van het vertrouwen in de wijk, hiervoor is 'bewijslast' nodig. Hiervoor is een 'aanjaagproject' een goede optie. 

Een onderzoek naar de invloed van de besturingsvorm van een MFA op het exploitatieresultaat

Ans Keij, Paul de Raad, Henk Smeulders, Tanja Vos

Masterclass Bedrijfskundig Management, Avans 

April 2011

Inhoud: In dit onderzoek staan de volgende vragen centraal: 1. Wat is de omvang van de exploitatie? 2. Op welke wijze kan de mate van de inhoudelijke samenwerking een positieve invloed hebben op de exploitatie? 3. Aan welke voorwaarden moet de besturing van een MFA minimaal voldoen om een positieve invloed te hebben op de exploitatie van een MFA? 

Conclusie: De besturing van een MFA komt overeen met de besturing van een netwerkorganisatie. De basis van het succes van een netwerkorganisatie is samenwerking in de MFA´s, niet alleen qua inhoudelijke diensten, maar ook qua beheer en een optimale exploitatie. Samenwerking gebaseerd op gelijkwaardigheid is het meest effectief om het netwerkbelang (is MFA-belang) te dienen. Belangrijk voor een goede samenwerking is het creëren van een juiste cultuur, structuur, integratie en eenduidige doelstellingen en de realisatie hiervan. Belangrijk is dat er een erkende neutrale spelleider is, die samen met de partners de randvoorwaarden en de spelregels bepaalt en zorgt dat er volgens de spelregels wordt gespeeld.

In dit onderzoek wordt specifiek ingegaan op MFA's uit de Brede School Tilburg.

 

Maatschappelijk Vastgoed - Op weg van non-profit naar profit?

Niels Kornegoor

Vastgoedkunde, Rijksuniversiteit Groningen

April 2011

Inhoud: Niels heeft in zijn masterstudie onderzocht tot in hoeverre maatschappelijk vastgoed een nieuw marktsegment voor beleggers kan vormen. 

Conclusie onderzoek: Ondanks dat er diverse voordelen zitten aan het investeren in maatschappelijk vastgoed, voldoet de kwaliteit van dit vastgoed slechts in beperkte mate aan de eisen van vastgoedbeleggers. Misschien nog belangrijker is de conclusie dat het ontbreekt aan de beschikbaarheid van rendabele objecten. In de oorzaak hiervan lijkt vooral het financiële plaatje leidend te zijn. Enerzijds zijn er op maatschappelijk vastgoed geen goede rendementen te behalen waardoor het voor vastgoedbeleggers niet interessant is zich hier op te richten. Anderzijds kunnen gemeenten - de grootste bezitter van maatschappelijk vastgoed - goedkoop aan geld komen waardoor zij niet genoodzaakt zijn zich tot het vermogen van beleggers te wenden. 

Maatschappelijk vastgoed heeft gezien de ontwikkelingen wel degelijk beleggingspotentie. De mogelijkheden zijn echter wel beperkt. Het vraagt daarom om pioniers. Beleggers moeten creatieve oplossingen vinden om gebruik te maken van de voordelen.

 

Geïntegreerd aanbesteden; Is het de verandering waard?

Roland Wolff

April 2011

Inhoud: Roland heeft in zijn masterstudie (Delft) onderzocht of geïntegreerd aanbesteden van invloed is op de functionele kwaliteit van schoolgebouwen (betere resultaten oplevert dan de traditionele manier).

Conclusie: Uit het onderzoek blijkt dat geïntegreerd aanbesteden leidt tot een iets betere beoordeling van de kwaliteit en wel op twee manieren:

1. De opdrachtgever wordt in een vroeg stadium gedwongen na te denken over de gewenste kwaliteiten. Hierdoor wordt een ander verwachtingspatroon gecreëerd, waardoor het uiteindelijk resultaat beter wordt beoordeeld.
2. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat een betere kwaliteit kan worden gerealiseerd als de ambities helder zijn. Het is voor de gebuiker eenvoudiger is om zijn wensen te specificeren op een functionele manier dan in een dichtgetimmerd programma van eisen. Een visiedocument is gangbaar bij een geïntegreerde procedure.

Maart 2011
Inhoud: In dit onderzoek wordt de toegevoegde waarde van gemeentelijk vastgoed geïdentificeerd en meetbaar gemaakt. Vervolgens wordt gekeken wat dit betekend voor de gemeentelijke vastgoedstrategie.
Conclusie: Het onderzoek geeft aan dat de toegevoegde waarde van vastgoed meetbaar te maken is en gekoppeld kan worden aan de strategie van de gemeente. Volgens Van den Bergh biedt de theorie uit het Corporate Real Estate Management daartoe een goede basis, mits er een goede vertaalslag gemaakt wordt naar de gemeentelijke context. Om hieraan te voldoen wordt een aantal aanbevelingen gedaan:

•    Nader praktijkonderzoek op de juiste management niveau’s uitvoeren.
•    Resultaten vergelijken met vergelijkbare gemeenten.
•    Driving forces begrijpelijker formuleren.
•    Prestatie-indicatoren verder uitwerken.
•    Vastgoedportefeuille nadrukkelijker betrekken in model.

Tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed

Een ontwikkelmethode voor gebiedstransformatie

P. Meijboom

Januari 2011

Amsterdam School of Real Estate

In de scriptie wordt onderzocht op welke wijze tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed kan resulteren in waardecreatie voor een gebiedstransformatie. Binnen de Nederlandse vastgoedsector is nog weinig aandacht voor de strategische waarde van bestaand vastgoed voor de uiteindelijke gebiedstransformatie. Deze scriptie draagt daarom bij aan nieuwe kennis binnen dit gebied.

In de praktijk blijkt dat tijdelijk gebruik bij transformatiegebieden die gekarakteriseerd worden door sfeer, al dan niet door industrieel en/of cultureel erfgoed, en die goed bereikbaar zijn, een grotere kans heeft op succes. Aandachtspunt is parkeergelegenheid.

                Een aanpak van tijdelijk gebruik die de volgens dit onderzoek relevante succesfactoren toepast, vergroot eveneens de kans van slagen. Met een toepassing van alle relevante succesfactoren, ziet de uitvoering er als volgt uit;

- binnen grenzen de tijd nemen om tijdelijk gebruik als vliegwiel geleidelijk de identiteit van het geibed te laten wijzigen.

- sturen op een concept dat van onderop en participatief tot stand is gekomen.

- zorgen voor verschillende vormen van flexibiliteit, diversiteit en partmanagement op de locatie.

- daadkrachtige voortrekkers zoeken die de regie voren, die de medewerking van de gemeente zoeken en een projectorganisatie opzetten die in staat is om lerend te werken.