Toekomstbestendig vastgoed
Toekomstbestendig vastgoed is één van de punten van de Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2011. In de toelichting staat: "Maatschappelijk vastgoed is doorgaans slecht opgewassen tegen de eisen van morgen. Versnelde afschrijving is dan het gevolg. Er is behoefte aan vastgoedconcepten die het veranderend ritme van de samenleving kunnen volgen, die steeds wisselende programma's kunnen accommoderen. Daar horen ook passende beheer- en exploitatieformules bij." Tot zover de Agenda.
Wel theorie maar geen praktijk
We moeten vaststellen dat het maatschappelijk vastgoed - meer dan andere vastgoedtypen - gebukt gaat onder korte levensduren. Van zorggebouwen wordt gezegd dat ze nog geen 35 jaar mee gaan. Ook in onderwijs halen gebouwen de minimaal beoogde levensduur van 40 jaar in veel gevallen niet. Ook bestaat er twijfel over de toekomstwaarde van recente gebouwen. Direct na de oplevering moet er al verbouwd worden.
Waarom vinden we het van woningen een normale zaak dat ze hun waarde behouden, maar van maatschappelijk vastgoed (blijkbaar) niet? Toekomstbestendig vastgoed is een mooie theorie, maar staat nog ver af van de maatschappelijke vastgoedpraktijk.
Waar zit het probleem?
Waar zit het probleem? Wat weerhoudt ons om de breed gedragen theorie in de praktijk toe te passen?
- Zit het knelpunt bij gebrek aan kennis van gebruik en exploitatie bij de sleutelspelers in het bouwproces? Dat is niet ondenkbaar, ondanks de veelheid aan opleidingen, handreikingen en andere hulpinstrumenten.
- Belemmert de regelgeving een integrale aanpak? In het onderwijs is dat zeker een punt van aandacht. De PO-Raad heeft daar een Fris Alternatief voor aangereikt. Vooralsnog is daar geen brede overeenstemming over.
- Zit de pijn in de aanbestedingsregels? Geïntegreerd aanbesteden is een complexe opgave die vooral rendeert bij grotere projecten. Zie o.a. een recente kabinetsvisie op het integraal aanbesteden. Bij kleinere projecten vervallen partijen gauw in een traditionele aanpak waarbij de laagste (bouw)prijs telt.
- Is het een kwestie van cultuur, van ingesleten gewoontes en onbedwingbare reflexen? De bouw- en ontwikkelsector is helaas weinig innovatief.
- Of nog eenvoudiger: het is een kwestie van economisch belang, er zijn teveel partijen die belang hebben bij de status quo. Het belang van de eindgebruiker kan daar niet tegen op. Kijk bijvoorbeeld ook naar de hardnekkige leegstand in de kantorenmarkt!
Doorbraak gewenst
Een doorbraak van de huidige praktijk is gewenst. Maar hoe? Tot nu toe wordt de oplossing vaak gezocht in de instrumentele sfeer: een model, een handreiking, standaards. Maar moet de doorbraak daar gezocht worden? Van Einstein hebben we geleerd: "You can never solve a problem on the level on which it was created." Wellicht moet de doorbraak op een andere niveau worden gezocht.
Discussie en bijeenkomst
Op 17 juni 2011 hebben partners van Bouwstenen zichzelf gebogen over deze doorbraak. Conclusie: geen toekomstbestendigheid zonder traditie. Lees hier de resultaten van deze bijeenkomst.
Meer informatie:
Marc van Leent (06 51026684)
