BAR (Bruto AanvangsRendement)

(Gebiedseconomie.nl, 2012) Het bruto aanvangsrendement (BAR) geeft de verhouding weer tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering (v.o.n.). Het is anders dan de naam doet vermoeden geen echt rendementsbegrip over de looptijd van de investering.

(ROZ/IPD Vastgoedindex, 2007) Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) is de theoretische huur (op tijdstip t=0) (ook wel contracthuur) gedeeld door de marktwaarde (v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt.

In formulevorm:

Bruto aanvangsrendement = (theoretische huur (t=0) / marktwaarde(v.o.n.)) x 100%

De theoretische huur is gelijk aan de contractuele huur, per peildatum van de taxatie, vermeerderd met de markthuurwaarde van de leegstand.

(Gebiedseconomie.nl, 2012) Hoe lager de BAR, hoe hoger de investering dus is ten opzichte van de jaarlijkse huur. Een lage BAR past dus bij vastgoed met een laag risicoprofiel of een grote potentie.

Naast verschillen per locatie, zijn er grote verschillen in typen vastgoed. Zo kennen we relatief weinig leegstand van woningen in de Randstad. De verhuur is dus zo goed als verzekerd. Dit resulteert in lage BAR-en. Bedrijfsgebouwen zijn daarentegen vaak zeer specifiek voor een gebruiker gebouwd en kennen juiste hoge BAR-en.

Het is van belang om een BAR zo zuiver mogelijk te berekenen, omdat een BAR vaak gebruikt wordt voor een snelle waardebepaling. Een kleine afwijking kan echter grote gevolgen hebben. Het is van belang om in de berekening, rekening te houden met alle aspecten van het gebouw. In principe wordt uitgegaan van de marktconforme omstandigheden en vervolgens wordt gecorrigeerd voor specifieke kosten of kortingen die worden gegeven.

Verrekeningen als : achterstallig onderhoud, contante waarde (markthuur -contracthuur), aanvangsleegstand en incentives worden separaat verrekend en buiten de BAR gelaten.

Met behulp van een inschatting van de te realiseren jaarhuur en een marktconforme BAR, kan de maximale investering in een bepaald gebouw worden bepaald.